LA COPROPRIÉTÉ

Qu'est ce que la garantie de superficie ?

Cela concerne les lots ou fractions de lots de copropriété. Cette garantie implique une obligation de mentionner la superficie dans les promesses et actes de vente des lots.

Les caves, garages et emplacements de stationnement et les lots inférieurs à 8mètres carrés sont exclus de cette obligation.

La superficie à indiquer est la surface habitable. Cette superficie comprend celle des planchers des locaux clos et ouverts après déduction des surfaces occupées.

Quelles sont les sanctions en cas de non respect de cette garantie ?

En cas d'absence de mention de la superficie l'acte de vente encourt la nullité.

Cette action est ouverte au bénéficiaire de la vente.

Mais cette action doit être faite dans de brefs délais : un mois à partir de l'acte authentique procédant à la vente.

Toutefois, si l'acte authentique qui réalise la vente mentionne la superficie qui été absente dans la promesse de vente ; la nullité est couverte.

En cas de mention erronée sur la superficie l'acte de vente est valable et l'erreur peut ères réparée. Si la superficie réelle est inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente l'acquéreur pourra demander une diminution du prix selon les cas (erreur de plus de 5 pour cent).

L'action en diminution doit être effectuée dans l'année suivant l'acte authentique réalisant la vente.

Dans une copropriété quelles parties de l'immeuble sont considérées comme des parties privatives ?

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (L. art. 2).

Dans une copropriété quelles parties de l'immeuble sont considérées comme des parties communes ?

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
les locaux des services communs ;
les passages et corridors.

Quel est le statut juridique des parties communes ?

Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la loi (L. art. 4).

Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation (L. art. 5).

Quelles sont les différentes règles de majorité dans le cadre d'une copropriété ?

La majorité absolue : Article 25 de la loi du 10/07/1965 Elle correspond à la majorité de voix de tous les copropriétaires. Cette majorité est calculée sur l'ensemble des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée.

La majorité est déterminée sur la base du nombre total des quotes-parts relatives aux parties communes.

La majorité simple : (ou relative) Article 24 de la loi du 10/07/1965 Elle correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Cette majorité est calculée sur l'ensemble des voix exprimées correspondant aux copropriétaires présents ou représentés sans tenir compte des absents et des abstentions.

Cette majorité concerne principalement les actes d'administration ordinaire de la copropriété tels que l'entretien et la gestion de la copropriété (travaux d'entretien, de réfection).

La double majorité : Article 26 de la loi du 10/07/1965 Elle correspond à la majorité des membres du syndicat représentant au minimum les deux tiers des voix.

L'unanimité : Article 26 de la loi du 10/07/1965

Quels sont les cas de majorité simple ?

Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses (L. art. 24).

Quels sont les cas de majorités absolues ?

La majorité absolue c'est la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Cela concerne les cas suivants :

a)Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées précédemment ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c)La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d)Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté;

e)Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;

f)La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;

g)A moins qu'ils ne relèvent de la majorité simple, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude.

Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans. La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d'en garantir, contractuellement, la durée, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie ;

h)La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;

i)La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;

j)L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ;

k)L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes;

l)L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques.

m)L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.

n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.

Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité que celle prévue au premier alinéa, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et à l'unanimité en l'absence d'un tel dispositif (L. art. 25).

Qu'est ce que le passage de la majorité absolue à la majorité simple ?

Cela concerne les cas suivants :
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité simple, en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité simple(L. art. 25-1).

Quels sont les cas de la double majorité ?

C'est la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Cela concerne les cas suivants :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article précédent consacré à la majorité absolue sous la lettre d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés à l'article précédent consacré à la majorité absolue sous les lettres : e, g, h, i, j, m et n ;

d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Qu'est ce que le passage de la double majorité à la majorité absolue ?

A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de la double majorité, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés (L. art. 26).

Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l'application de l'article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville (L. art. 26-3).

Quels sont les cas de vote à l'unanimité ?

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

Quelles sont les cas de nullités d'une assemblée générale ?

Quelles sont les différentes catégories de charges ?

Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Le syndic peut exiger le versement :

1. De l'avance constituant la réserve ;
2. Des provisions du budget prévisionnel ;
3. Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
4. Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5. Des avances constituées par les provisions spéciales.
6. L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement (D. art. 35-1).

Quels sont les modes de répartition des charges ?

Les charges réparties selon le critère de l'utilité :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Les charges réparties selon la valeur relative des parties privatives :

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 (L. art. 10).

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Quelle est la procédure de recouvrement des charges ?

Sont imputables au seul copropriétaire concerné la procédure de recouvrement de charges:

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat,

b)Les honoraires du syndic

Quels sont les différents types de travaux dont la copropriété peut faire l'objet ?

L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider tout travaux d'amélioration.

Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal à exécuter sous conditions , des travaux d'amélioration affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.

Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation prévus à l'article 35, un préjudice, ils peuvent avoir a droit à une indemnité.

En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée.

Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction (L. art. 40).

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